Table of Contents
Je hebt een appartement in Dubai Marina gekocht. Goed rendement, een sterke markt en geen inkomstenbelasting in de VAE. Maar dan komt de vraag: wat doet de Nederlandse Belastingdienst hiermee?
Het korte antwoord: zolang je in Nederland woont, telt je Dubai-vastgoed mee in box 3. Tegelijk heb je vaak recht op een vermindering, omdat de woning in het buitenland staat. In deze gids lees je hoe box 3 in 2026 werkt voor vastgoed in Dubai, hoe je de waarde bepaalt, wat er gebeurt als je emigreert en welke fouten je beter kunt voorkomen.
Lees ook: Investeren in Vastgoed in Dubai: De Complete Gids voor Nederlandse Investeerders (2026)
Box 3 is het deel van de Nederlandse inkomstenbelasting dat over je vermogen gaat: spaargeld, beleggingen en vastgoed dat niet je eigen woning is. Een tweede woning in het buitenland valt daar ook onder.
Box 3 belast niet wat je echt verdient. De Belastingdienst gaat uit van een verondersteld rendement per vermogenssoort. Dat heet het forfaitaire of fictieve rendement. Over dat rendement betaal je een vast tarief.
De cijfers voor 2026:
De voorlopige percentages voor banktegoeden en schulden worden begin 2027 definitief vastgesteld. Het percentage van 6,00% voor overige bezittingen is al vastgesteld.
Woon je in Nederland? Dan ben je binnenlands belastingplichtig. Je geeft dan je wereldwijde vermogen aan, dus ook je appartement in Dubai. Het maakt niet uit dat de VAE zelf geen inkomstenbelasting heffen.
Nederland en de VAE hebben een belastingverdrag. Volgens dat verdrag mag het land waar het vastgoed ligt de inkomsten daaruit belasten. Nederland neemt de woning wel mee in je box 3-grondslag, maar geeft daarna een vermindering voor het deel dat bij het buitenlandse vastgoed hoort.
Belangrijk: die vermindering hangt niet af van de vraag of de VAE daadwerkelijk belasting heft. Ook als je in Dubai niets betaalt, kan de vermindering van toepassing zijn. Dat is precies waar veel eigenaren zich in vergissen: ze geven de woning niet aan omdat Dubai “belastingvrij” is en missen zo de juiste verwerking.
De vermindering wordt berekend als een breuk. Grofweg: welk deel van je totale box 3-vermogen bestaat uit vastgoed in Dubai? Dat deel van de box 3-belasting valt weg. De uitkomst hangt af van je andere vermogen, je schulden en je fiscale partner. Het is technisch rekenwerk en de precieze methode is de laatste jaren in de rechtspraak verder uitgewerkt. Laat het daarom narekenen.
Lees ook: Van Nederland naar Dubai: zo bouw je een belastingvrij zakenimperium
Stel: je woont alleen in Nederland, je hebt geen fiscale partner en je enige box 3-bezit is een appartement in Dubai met een waarde van € 400.000 per 1 januari 2026. Je hebt geen schulden.
Omdat het vastgoed in de VAE ligt, vraag je daarna de vermindering aan. Hoeveel daarvan overblijft, hangt af van de verhouding tot je totale vermogen. Heb je ook spaargeld of beleggingen in Nederland, dan ziet de berekening er anders uit. Dit voorbeeld is vereenvoudigd en bedoeld om het principe te illustreren.
Voor buitenlands vastgoed bestaat er geen WOZ-waarde. Je geeft de waarde in het economisch verkeer op: de prijs die je op 1 januari zou krijgen als je de woning verkoopt. Niet de aankoopprijs van een paar jaar geleden.
Je bent zelf verantwoordelijk voor een correcte opgave. Onderbouw de waarde met:
Reken de waarde om naar euro met de wisselkoers per 1 januari. Bewaar hoe je tot dat bedrag bent gekomen. Komt er later een vraag van de Belastingdienst, dan heb je je onderbouwing direct klaar.
Koop je een woning die nog gebouwd wordt, dan heb je op 1 januari vaak nog geen opgeleverd appartement. Je hebt wel het recht op levering, en dat heeft waarde. Dat recht hoort ook in box 3. Hoe je het waardeert, hangt af van wat je al hebt betaald en de marktwaarde van het project. Laat dit per situatie beoordelen.
Als particuliere belegger betaal je in Nederland geen aparte belasting over de huur die je in Dubai ontvangt. Die huur is al “verwerkt” in het forfaitaire rendement van box 3. Je mag dus ook geen kosten zoals onderhoud of servicekosten apart aftrekken.
Alleen in uitzonderlijke gevallen valt verhuur in box 1, bijvoorbeeld als je zo actief bezig bent dat het als onderneming of als onderdeel van overige werkzaamheden wordt beschouwd. Bij één of twee appartementen die via een beheerder worden verhuurd, is dat zelden het geval.
Was je werkelijke rendement in een jaar lager dan het forfaitaire rendement? Dan kun je via de tegenbewijsregeling in box 3 belasting betalen over dat lagere rendement. Let op: bij het werkelijke rendement telt alles mee. Dus ook huur, kosten en de waardestijging of -daling van je woning, zelfs als je die nog niet hebt verkocht. In een stijgende markt als Dubai is het werkelijke rendement daardoor vaak niet lager. Reken het na voordat je deze route kiest.
In het huidige forfaitaire stelsel betaal je bij verkoop geen aparte belasting over de winst. De waardestijging zie je terug in een hogere waarde op 1 januari en daarmee in een hogere box 3-grondslag in de jaren dat je de woning bezit.
Het kabinet werkt aan een nieuw box 3-stelsel op basis van het werkelijke rendement, met als doel dit per 1 januari 2028 in te voeren. Hoe buitenlands vastgoed daarin precies wordt behandeld, kan nog veranderen. Volg dit als je plannen hebt voor de lange termijn.
Ben je fiscale partners? Dan tellen jullie het box 3-vermogen bij elkaar op en mogen jullie het onderling vrij verdelen in de aangifte. Jullie hebben samen € 118.714 aan heffingsvrij vermogen in 2026.
Heb je geen fiscale partner, bijvoorbeeld bij broers of zussen of bij ongehuwde samenwonenden zonder partnerschap? Dan geeft ieder zijn eigen aandeel aan. Bij 50/50-eigendom van een appartement van € 500.000 draagt ieder € 250.000 bij.
Zorg dat de papieren kloppen met de verdeling:
Veel mensen denken dat 183 dagen in Dubai genoeg zijn om niet te hoeven betalen van de Nederlandse belasting. Zo werkt het niet. Of je in Nederland woont voor de belasting, hangt af van al je omstandigheden samen: waar je gezin woont, waar je huis staat, waar je werkt en waar je sociale leven zich afspeelt. Het aantal dagen is slechts één factor.
Ben je echt geëmigreerd en ben je geen binnenlands belastingplichtige meer? Dan valt je Dubai-vastgoed niet meer onder de Nederlandse box 3. Als buitenlands belastingplichtige betaal je in Nederland alleen box 3 over bepaalde Nederlandse bezittingen, zoals vastgoed.
Ben je nog steeds binnenlands belastingplichtig, ook al heb je een verblijfsvisum of een Golden Visa voor de VAE? Dan blijft je Dubai-vastgoed gewoon in je Nederlandse aangifte staan.
Lees ook: De 183-dagenregel van de VAE voor Nederlandse investeerders en ondernemers
Stap 1: Verzamel je documenten
Stap 2: Vul de woning in bij box 3
In de aangifte inkomstenbelasting geef je de woning op als onroerende zaak in het buitenland, met het land en de waarde in euro. Een hypotheek op de woning geef je als schuld op.
Stap 3: Vraag de vermindering aan
Vul in de aangifte het onderdeel voor de vermindering ter voorkoming van dubbele belasting in. Daar geef je aan welk deel van je box 3-vermogen in de VAE ligt. Als je dit overdoet, betaal je mogelijk meer dan nodig is.
Stap 4: Bewaar alles
Houd je onderbouwing minstens zo lang bij als de Belastingdienst kan navorderen. Voor buitenlands vermogen is die termijn langer dan voor Nederlands vermogen: tot twaalf jaar.
Fout 1: De woning niet aangeven omdat Dubai belastingvrij is
Dubai heft geen inkomstenbelasting, maar dat zegt niets over je Nederlandse aangifte. Woon je in Nederland, dan geef je de woning aan. De Belastingdienst ontvangt via internationale uitwisseling (onder meer via de Common Reporting Standard, CRS) gegevens over buitenlandse rekeningen.
Fout 2: De aankoopprijs blijven gebruiken
Box 3 vraagt om de waarde per 1 januari van elk jaar. Is je appartement flink in waarde gestegen, dan moet je dat in je aangifte opnemen.
Fout 3: De vermindering vergeten
Wie de woning wel aangeeft maar de vermindering niet aanvraagt, betaalt vaak te veel. Dit is een van de meest gemaakte fouten.
Fout 4: De hypotheek niet opgeven
Een lening voor je Dubai-woning is een schuld in box 3. Boven de drempel verlaagt die je grondslag. Vergeet je hem, dan betaal je te veel.
Fout 5: Denken dat een visum je belastingplicht verandert
Een VAE-verblijfsvisum of Golden Visa maakt je niet automatisch buitenlands belastingplichtig in Nederland. Dat hangt af van waar je echt woont.
Dan is het verstandig om dit zelf te herstellen voordat de Belastingdienst je benadert. Als de Belastingdienst het eerst ontdekt, kun je te maken krijgen met een navordering, belastingrente en een boete. Bij verzwegen buitenlands vermogen kunnen die boetes flink oplopen. Laat je bij een correctie begeleiden door een fiscaal adviseur, zodat je de juiste jaren en bedragen kunt corrigeren.
Heb je één appartement, geen hypotheek en verder weinig vermogen? Dan kun je de aangifte vaak zelf doen, mits je de waarde goed onderbouwt en de vermindering niet vergeet.
Hulp is verstandig als:
Dubai Consultant helpt Nederlandse investeerders met de VAE-kant van hun vastgoed, zoals eigendom, DLD-documenten en de structuur, en met de fiscale planning tussen Nederland en de VAE.
Wil je weten wat je Dubai-vastgoed betekent voor je box 3-aangifte, of wil je je structuur goed opzetten voordat je koopt of emigreert? Plan een gratis adviesgesprek met ons team.
Dit artikel geeft algemene informatie op basis van de regels voor 2026 en is geen persoonlijk fiscaal advies. Je situatie kan anders uitpakken. Laat je aangifte en keuzes altijd toetsen door een fiscaal adviseur.
Boulevard Plaza, Tower 2 – Office No. 1301, Burj Khalifa – Downtown Dubai, Dubai
Dubai Consultant © All Rights Reserved | Privacybeleid | Powered by InvesQ